Источники этого материала:
1) аналическая статья, подготовленная Иньяки Унсайном, Президентом AEPSI (Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario – Испанская Ассоциация консультантов по покупке недвижимости), 25.03.2020
2) данные закрытого выступления Гонсало Бернандоса, профессора экономики Университета Барселоны, 26.03.2020
В ситуации, в которой оказалось сейчас общество, никто не может предсказать поведение рынка в 2020 году, но в одном можно не сомневаться: происходящее скажется на рынке недвижимости Барселоны. Упадут ли цены на квартиры? На сколько? Когда восстановятся? Ожидается ли резкий скачок? Хороший ли сейчас момент для покупки недвижимости в Барселоне?
В январе этого года прогнозы на 2020 обещали стабилизацию рынка с ростом цен на уровне 1-2%. Однако тогда никто и представить себе не мог, что в нашу жизнь вторгнется нечто, называемое коронавирусом, и разом поставит на паузу всю мировую экономику.
С точки зрения Иньяки, кризис, который мы сейчас переживаем, носит характер временного и категорически отличается от кризиса 2008 года. Тот кризис был спровоцирован кризисом в банковской сфере и стал системным. Сейчас же ситуация другая: экономика всего мира заморожена, люди пережидают в своих домах и сократили потребление до минимума, ограничиваясь товарами первой необходимости. Мы получили кризис спроса, за которым незамедлительно последовал кризис предложения, так как компании прекратили производство своих товаров.
Макроэкономические обоснования.
Для того, чтобы рынок недвижимости Барселоны перешел к рецессии, должны совпасть следующие условия: снижение ВВП, уровня инвестиций и туристической нагрузки, рост безработицы.
Влияние ситуации на рынок труда и экономический рост очевидно для всех, однако оценить масштабы этого воздействия пока невозможно, т.к. мы имеем дело с беспрецендентным сценарием – пандемия мирового уровня. Из очевидных последствий – общее ощущение неопределенности, глобальное сокращение туризма и экономической активности, потеря рабочих мест и снижение состоятельности покупателей жилья как следствие удешевления их инвестиций на финансовом рынке. От 20 до 30% покупателей хранят сбережения в ценных бумагах и в инвестиционных фондах, так что наблюдаемое на биржах падение на 40% парализует как инвестиционную деятельность, так и приобретение недвижимости.
Итого, вероятнее всего, нас ждет снижение всех базовых макроэкономических показателей, и единственное, что спасет рынок недвижимости от великой рецессии, это временный характер этих изменений. Как только мы возьмем вирус под контроль, все показатели начнут восстановление.
Таким образом, те, кто сейчас планирует покупку жилья, должны учесть, что цены будут снижаться. Покупатели, которые располагают свободными средствами или же могут рассчитывать на ипотеку под низкий процент, смогут совершить очень выгодные сделки.
Всё неизвестное вызывает страх и неуверенность. Большая часть игроков на рынке недвижимости – владельцев бизнесов, инвесторов, частных предпринимателей, иностранных покупателей – сейчас напряжены и ощущают неуверенность. Многие откажутся в ближайшее время от сделок. Такое затишье в секторе жилой недвижимости приведет к снижению цен в краткосрочной перспективе, но как только ситуация с вирусом будет взята под контроль, цены начнут восстанавливаться.
Насколько упадут цены на жилье в Барселоне?
Изменение цен на жилье зависит в первую очередь от изменения рынка труда, ВВП и ставок по кредитам. Снижаются эти показатели – снижаются и цены на жилье, а вот глубина падения зависит уже от сроков восстановления экономики. Кризис, с которым мы сейчас столкнулись, имеет форму U – здесь все решает время. Чем дольше продлится «заморозка» экономики, тем заметнее будет снижение цен.
На этой иллюстрации – схема развития ситуации:
Вертикальная черная линия – резкое снижение экономики, в течение этого периода цены на недвижимость будут практически неизменны. Спрос парализован, невозможно посещение квартир, не работают нотариусы, не отвечают телефоны. Продавцы ничего не предпринимают, ожидают развития событий.
В момент, когда вирус переходит под контроль и правительство снимает карантин, активность на рынке недвижимости восстанавливается, цены в этот момент соответствуют тем, что были до кризиса (на графике это точка Pn). Далее цены снижаются, следуя за спросом, который в начале восстановительного периода будет низким. В определенный момент (точка T1) экономическая ситуация стабилизируется, будет достигнута минимальная цена Po. Покупки, совершенные в любой момент до Т1, будут очень рентабельными.
Ну а после момента Т1 – точки начала восстановления – цены начнут расти, пока не достигнут докризисного уровня Pn. Сделки, совершенные на этапе между T1 и Tn (точка полного восстановления) также выгодны для покупателя.
Ну а теперь самые главные вопросы – на сколько упадут цены до минимального значения Ро и какова будет продолжительность кризиса Tn? Иньяки оценивает общее снижение цен по Испании на 4-6%. В Барселоне же он ожидает более серьезного спада – на 8-10% до конца этого года. Такую разницу Иньяки объясняет изначально более высоким уровнем цен в Барселоне, а также более заметным снижением покупательской активности за счет инвесторов и покупателей-иностранцев.
Тем временем, Гонсало Бернандос оценивает изменения несколько иначе. Он прогнозирует снижение цен на недвижимость по Барселоне на 7%, в то время как в Мадриде 9%, а в целом по Испании до 12%. В остальном прогноз Гонсало совпадает с расчетами Иньяки – ожидается кризис по модели U и своевременная реакция инвесторов и покупателей со свободными средствами, которые смогут воспользоваться моментом для совершения очень выгодных сделок.
Для сравнения – вот что происходило с ценами на недвижимость вследствие кризиса 2008 года:
Что же касается продолжительности кризиса, Иньяки предполагает, что снижение цен продлится до конца текущего года. В начале 2021 цены начнут расти и к середине года достигнут докризисного уровня. Таким образом, если расчеты экспертов верны, у нас будет примерно 12 месяцев, чтобы воспользоваться временным снижением цен и приобрести действительно интересные объекты недвижимости.
