Вот уже 5 недель мы сидим по домам и со смешанными чувствами ждем момента, когда можно будет «проснуться» и выйти в мир. Что нас там ждет? Каких привычных элементов нашей жизни мы не досчитаемся? А может быть откроются новые возможности?
В сети много разных мнений, ну а мы делимся теми оценками и прогнозами, которые вызывают у нас наибольшее доверие.
- Текущий кризис не имеет ничего общего с кризисом 2008 года. Важнейшее отличие: сегодняшние застройщики очень аккуратны в использовании заемных средств. Они по минимуму используют кредиты, а землю под строительство покупают на собственные средства. Благодаря этому не возникло чрезмерной нагрузки на банковскую систему, что позволит экономике восстановиться быстрее.
- Главная проблема сейчас – сокращение спроса. Внутренний спрос пострадает, т.к. многие потеряли работу, серьезно пострадали мелкие предприниматели, плюс общее ощущение неопределенности вынуждает отложить покупку жилья. Иностранные покупатели, как ожидается, вернутся не раньше конца этого года. В целом полное восстановление экономики прогнозируют к концу 2022 – началу 2023 года.
- Структура спроса тоже меняется, причем уже сейчас. Если раньше большинство предпочитало купить квартиру в столицах провинций, сейчас интересом стали пользоваться небольшие города. Например, в январе этого года 51,3% всех желающих купить жилье в провинции Барселона интересовались самой столицей. Сейчас этот показатель составляет 49,1%. Для Мадрида – 63,2% и 60,8% соответственно. В других регионах разница более значительная. Причина – смена приоритетов под влиянием беспрецедентно долгого для Испании сидения дома. Уставшие от тесноты (в крупных городах Испании квартиры обычно очень небольшие), люди хотят большей площади, больше света в окнах, балкон, а в идеале даже небольшой садик.
- На рынке вторичной недвижимости ожидается сокращение количества сделок примерно на 20% в этом году, однако в 2021 рынок поднимется на 14%, а к 2022 году ситуация должна вернуться на докоронавирусный уровень. На рынке новостроек – замедление продаж и затягивание сроков окупаемости. Ну а рынок туристической недвижимости практически остановится. На восстановление его до докризисного уровня уйдет примерно два года с момента снятия карантина в Испании.
- Что касается снижения цен на рынке вторичной недвижимости, оно неизбежно. Во-первых, как следствие сокращения спроса. Во-вторых, некоторые владельцы недвижимости вынуждены будут срочно продавать ее, чтобы компенсировать потерю стабильного заработка. Однако все эксперты сходятся в том, что цены упадут не более чем на 10% (в Мадриде и Барселоне – меньше), что корректно согласуется с ожидаемым снижением ВВП на 5-8%. С другой стороны, держать деньги в недвижимости сейчас спокойнее, чем в фондовом рынке, так что обвала цен не будет.
- Рынок новостроек будет вести себя иначе. Здесь предложение весьма ограничено, нет демпинга со стороны срочно избавляющихся от недвижимости частников, так что застройщики скорее всего вообще не будут снижать цены.
- Наконец, рынок аренды замедлится. Серьезный удар получил рынок туристической и сезонной аренды. Квартиры и дома, раньше сдаваемые туристам, теперь будут предлагаться для долгосрочной аренды, так что после снятия карантина предложение по аренде как минимум останется прежним, а в некоторых зонах вырастет. Спрос же при этом сократится, что может привести к краткосрочному снижению цен с постепенным восстановлением рынка в течение нескольких месяцев.
В статье использованы оценки аналитического департамента Idealista, Гонсало Бернардоса (Университет Барселоны), официальных оценщиков недвижимости и первых лиц нескольких крупных агентств недвижимости, наряду с внутренней аналитикой Ayuta.ES
