Меню Закрыть

Новое в каталанском законодательстве: жесткие ограничения арендной платы

22 сентября 2020 года вступил в силу закон 11/2020, устанавливающий ограничения арендной платы в городах Каталонии с наиболее высоким спросом на аренду. Что за ограничения, в каких случаях они применяются и что все это значит — разберем в этой статье.
Полное название нового закона: LEY 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda
  • Цель: Сделать арендное жилье более доступным для семей с невысоким уровнем дохода.
  • Где: В населенных пунктах Каталонии, где предложение по недорогой аренде ниже спроса на нее. В законе перечислены 60 таких населенных пунктов. Вот они на карте. Как видите, в первую очередь это Барселона и ее города-спутники. 
  • Контракты, на которые распространяется закон: Если назначение аренды — для постоянного проживания арендатора (другими словами, долгосрочная аренда жилой недвижимости).
  • Как: Арендная плата не может превышать лимита, рассчитанного для данной площади, исходя из Индекса арендных плат.

Подробнее об установленных ограничениях

Если квартира сдается впервые, нельзя назначить за нее арендную плату выше расчетной. Рассчитывать так: на специальном сайте  вбить адрес квартиры, ее характеристики и площадь. Получим три значения — цены квадратного метра. Выбираем среднее значение — Índex, на красном фоне. Умножаем индекс на количество квадратных метров (или можно просто навести на него мышку на сайте) и получаем максимальную арендную плату, которую можем назначить за квартиру.
При расчете индекса учитывается наличие или отсутствие лифта в доме, наличие мебели в квартире, парковка, придомовая территория с бассейном. Однако количество машиномест, закрепленных за квартирой, на цене аренды не сказывается. Ну а мебель учитывается одинаково, будь это старые скрипящие кровати, антиквариат или обстановка, созданная дорогим дизайнером.

Если же квартира сдавалась ранее, то в дополнение к описанному ограничению, применяется еще одно: арендная плата по новому контракту не может быть выше предыдущей. Исключение — если предыдущий арендатор — родственник хозяина квартиры и поэтому ему были предоставлены особые условия аренды.

Есть еще одно исключение — если владелец квартиры — частное лицо с низким уровнем дохода, а арендатор — относительно обеспеченный, то обязанности сохранять предыдущую арендную плату нет, достаточно только руководствоваться индексом.

Предполагаемые последствия ограничений

Задача закона — защитить семьи с невысоким уровнем дохода и обеспечить их достойным жильем. Однако на деле последствия ожидаются совсем другие, и крайне неблагоприятные. Например:
  • Снижение предложения по аренде, т.к. многие владельцы недвижимости предпочтут выйти с рынка, а не сдавать себе в убыток.
  • Возвращение вроде бы искорененной схемы с частичной оплатой аренды «в черную». Это неизбежно при превышении спроса на аренду над предложением в сочетании с невозможностью регулировать цену официально. А неофициальные расчеты — это, в свою очередь, отсутствие защиты, которую сейчас дает участникам сделки закон.
  • Снижение качества арендного жилья. Собственник квартиры, которому не позволено зарабатывать на аренде, не мотивирован на поддержание квартиры в максимально хорошем состоянии. Очень быстро хозяева перестанут красить стены перед сдачей квартиры, ремонтировать все некритичное, устранять неполадки.
  • Инвесторы, желающие вложиться в квартиру для последующей сдачи, предпочтут любой другой регион, а не Каталонию. Наиболее вероятно, что вместо Барселоны они будут вкладываться в Мадрид.
В общем, от новых ограничений не выиграет никто, в том числе и арендаторы.

Это все всерьез?

Хотя многим участникам рынка принятие подобного закона кажется чьей-то злой шуткой, он действительно вступил в силу и обязателен к исполнению. За нарушение закона предусмотрена ответственность для арендодателя — от трех до девяти тысяч евро, если норматив превышен не более чем на 20%, а при превышении на большую сумму штраф составит от девяти до девяноста тысяч евро.

Есть надежда, что странный закон недолго просуществует. Так бывает, когда законодатели одумываются, ну или вышестоящие органы отменяют их решение. Однако в ближайшие месяцы ограничения арендной платы — наша реальность, и владельцам сдаваемого жилья придется непросто.